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家主との直接契約のメリットとデメリット [借地借家]

「大家さんと直接契約すると、手数料がかからなくていい」という話をよく聞きます。
確かに、不動産会社を通さず家主と直に契約すると、仲介手数料が不要という経済的な
メリットがあります。でも、トラブルが起こった時も自分自身で対処することになりますから、
そういいことばかりでもないようにも思われます。実際に私が今までに見聞きしたトラブル
は、対家主の場合が圧倒的に多いのです。

家主の中にはビジネスとして賃貸業をする上で十分な知識のない者もいて、設備の補修、
契約更新や解約などの際にトラブルになることもあるようです。そして、トラブルが起こった
時、家主が単に知識不足の場合はまだ何とかなるにしても、人間性に問題のある場合は
最悪です。借地借家法も常識も通じなくなります。
実際に、私の友人は更新の条件に外壁の補修費用を請求されたことがありますし、退去
時に敷金では足りないとリフォーム費用を請求されたり、明け渡し請求に伴って立ち退き
料ではなく嫌がらせを受けたケースもあります。

何かトラブルが起きた時も、不動産会社が相手ならば、宅建協会(役に立たないとの悪評
も聞きますが、相談することによって事態が好転した知人もいる)や各都道府県庁の宅地
建物取引業の監督部署など相談窓口もありますが、家主が相手の場合は弁護士など法
律のプロに相談するしかないケースも多いようです。借りる側が自分の知識や交渉能力に
自信があるなら話は別ですが、概してプロの業者が入っていたほうが無難だと思います。

もちろん不動産会社が入らなくても良好な契約関係が続くケースもありますし、ろくでもな
い業者が存在するのも事実です。そして、仲介業者と管理会社が別という話を耳にするこ
ともありますし、契約が成立した後、家主側が不動産会社に管理委託をせず自分で管理
する場合もあるかと思います。しかし、一般論として言うならば、自分から直接契約を申し
出る場合は、慎重になったほうがいいのではないかと思います。

ちなみに、私の両親も賃貸アパートを所有していますが、「6ヶ月前に通知すれば、入居し
ている人には無条件で出て行ってもらえる」と思っていたようで、本当に困ったものです。

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賃貸借契約の更新事務手数料 [借地借家]

不動産の一般的な賃貸借契約の契約期間は2年間で、2年毎に更新料を払って
契約更新することが多いと思います。(私の場合、すべてこのケースでした。)
ところで、更新時には、不動産会社から更新事務手数料を請求されることもあり
ますが、納得のいかない借主もいるのではないかと思います。

ちなみに、私も一度だけ手数料を請求されたことがありました。
契約書を確かめたところ特に事務手数料についての記載がなかったので、「契
約書に明記されていない」「今までの不動産会社からは請求されたことがない」
「家主から依頼されて更新手続きを行うのだから、本来、家主に請求すべきもの
だと思う」と主張したら、「わかりました」との返答で、支払わずにすみました。

契約書に事務手数料についての記載がなければ、拒否していいと思います。
もし契約書に手数料について明記してある場合は、契約書に従うのが原則だと
は思いますが、「そもそも事務手数料は事務手続きを依頼した貸主が支払うべ
きもので、借主に負担させるのは悪しき習慣」だとも言われているようです。
また、消費者契約法でも「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」
としているので、交渉してみる余地はあるかと思います。

たとえば、私の知人は、契約更新時の交渉の結果、更新事務手数料の項目を
契約書から削除してもらい、手数料が不要になりました。また、別のケースでは、
手数料1万円の請求を、家主と半々の5千円にしてもらいました。
中には、かなり高額な更新事務手数料を借主に請求する不動産会社もあるよう
なので、そんな理不尽な請求をする業者が少しでも減ることを願っています。

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賃貸物件における騒音に関する注意事項の一例 [借地借家]

騒音問題は、賃貸マンションやアパートにおける永遠のテーマだと言われています。
そして、近年は、騒音被害の悩みだけでなく、「生活音がうるさい」との苦情を言われて困る
ケースも増えているようです。特に、幼い子供の立てる足音や物音、夜遅い仕事や夜勤など
による生活時間帯の隣人とのズレに起因する苦情が多いようです。

ただ、「うるさい」と感じるのは主観的な感覚ですし、建物の構造上の特徴として音が響く場
合もあります。また、集合住宅では「生活音の受忍義務」があるので、よほど酷くない限り、
実際に生活音が騒音だと認識されることは少ないようです。もちろん、場合によっては、窓を
閉める、床に防音マットを敷くなどの配慮は必要だと思いますが…

たとえば、私の両親の所有するファミリータイプの賃貸アパートでも騒音に関する禁止事項、
注意事項がありますが、時間帯に関係なく、通常の生活はほとんど制限されていません。
1.楽器の演奏、マージャン、ペットの飼育は禁止。
2.夜10時以降の洗濯機、掃除機の使用は原則として禁止。
3.夜10時以降のテレビ、ステレオの音量は大きくしない。
4.夜遅い時間の入浴は、できるだけ静かに行う。
5.断続的に長時間、大きな物音で作業をしない。

でも、できるだけトラブルを避けたいのが人情だと思うので、もし苦情が出ないか心配なこと
があるならば、部屋を探す際に、不動産会社に事情を話した上で、条件に合う物件を紹介し
てもらうといいと思います。(気分的に楽になりますし、トラブルの可能性も減ると思います。)

ちなみに、我が家はかなり夜型の生活なので、アパートやマンションの賃貸借契約の際は
必ず申し出るようにしていました。その結果、比較的防音のいい物件や、階下に耳の遠い
ご老人や、同じように夜型の住人が住む部屋を紹介されました。主人は夜中に入浴するこ
ともありましたが、おかげ様なのか苦情を言われたことはなかったです。

ところで、楽器を弾かない人が楽器可の物件を借りてしまったり、物音に敏感な単身者が
学生向けの物件や子供可の物件を借りてしまって、後から後悔することがあるようです。
静かな暮らしを望むなら、それなりの物件を選ぶことで自衛する意識も必要かもしれません。

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生活騒音と退去 [借地借家]

賃貸マンションやアパートで暮らしていると、誰でも隣人の生活音に悩まされた経験がある
かと思いますが、私は今までの人生で一度だけ、生活騒音が原因で退去することになった
珍しいケースに遭遇したことがあります。

以前、賃貸物件としてはかなり防音のいいマンションに住んでいて、たまに階上の足音や
物音は聞こえるものの、階下の生活音は全くといっていいくらい聞こえませんでした。
ところが、ある日を境に、階下からびっくりするような大きな足音や物音が聞こえてくるように
なりました。

最初は小さな子供がいるのだろうと思っていたのですが、実際はそうではなく、大人の立て
る生活音だと分かった時は、ただただ呆気に取られました。
窓やドアの開閉時には建物全体が揺れるくらいの振動と轟音が起こり、玄関の外の廊下や
階段でもその部屋の生活音が聞こえるくらいでした。足音は、時にはまるで走っているかの
ようで、私達の上の階に住む子供の立てる音よりもうるさかったです。

そのうちにマンションの外の住人にも生活騒音が認識されるようになり、外部からも苦情が
出たようで、張り紙で注意も受けていました。でも、身についた生活習慣を変えることは難し
かったのか、なかなか改善されず、入居から一年後に退去となりました。
大家さんが移転費用を負担して、出て行ってもらったようです。

主人と私は騒音主の上の階に住んでいたのでそれほど切実ではなかったのですが、下の
階の住人は、建物の外にまで響くような頭上の足音や物音に一年間我慢したことになるの
で、やはり生活騒音で退去してもらうのは容易なことではないのだろうと思います。
もし近隣住民からクレームが出ていなければ、大家さんも決心しなかったかもしれません。

この経験を踏まえ、生活騒音対策は自衛するしかないだろうと考えて、それ以降、賃貸物件
は最上階を選ぶことにしました。

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騒音の苦情と嫌がらせ [借地借家]

騒音問題は、賃貸マンションやアパートにおける永遠のテーマだと言われています。
最近は、通常の騒音トラブルの他に、ちょっと興味深い現象もあるようです。
どういうことかと言うと、相手のことを気に入らず追い出したい時、騒音苦情が嫌がらせ
の手段に使われることがあるようなのです。

私の友人が親子三人でメゾネット・タイプのアパートを賃借していた時、隣の一人暮らし
の住人から「子供の足音がうるさい」と言われ、干してある洗濯物に水をかけられたり、
玄関先で怒鳴られたりという、かなり酷い嫌がらせを受けていました。
ところが、ある日嫌がらせがなくなったことに気付いて、隣の様子に気を配ってみたら、
恋人が出来たらしく、おしゃれをして出かけることが多くなったそうです。
結局のところ、家族で楽しそうにしているのが気に入らなかったということらしいです。

また、執拗に生活騒音の苦情を言われ、警察まで呼ばれる被害を受けた知人がいます
が、本当の原因は騒音ではなくて、ゴミの捨て方について注意されたことを逆恨みして
のことだったらしいと、後から判明したこともあります。

警察に通報までされてしまうとびっくりするかもしれませんが、不動産会社も警察もプロ
なので公平な判断をするでしょうから、自分に非が無い場合は、それほど心配する必要
はないと思います。
むしろ、場合によっては、通報した側が「要注意人物」だと認識されることもあるようです。
実際に、知人のケースでは、嫌がらせで通報した隣人のほうが警察からマークされました。

それにしても、いつどこで誰の恨みを買うか分からない、世知辛い世の中です。

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困った騒音の苦情主 [借地借家]

普通、騒音トラブルというと、騒音主が加害者で、苦情主が被害者だと思われがちですが、
最近の傾向として、苦情主に問題のあるケースも増えているようです。
つまり、「お互い様」という感覚に乏しく、自分のことは棚に上げて、他人が出すちょっとした
生活音にも我慢出来ずに、直ぐに「うるさい。」と苦情を言う人が多くなってきているようです。

私の両親が賃貸しているアパートでも、「足音がうるさい。」「ドアや窓の開閉音がうるさい。」
「水道使用時の音がうるさい。」など、生活騒音で苦情を言う住人もいて、実際に音を聞きに
行ってみると、たいしたことがないこともあるそうです。

概して、賃貸住宅は分譲住宅ほど防音がよくありません。
普通は、生活音に悩まされている側がより良い物件に引っ越すことで、トラブルが解決する
ことが多いと思います。でも、苦情主に問題のあるケースでは、苦情主本人はなかなか出て
行こうとはせずに、しつこく苦情を言い続ける傾向があるようです。
もし騒音の苦情を言われた場合は、どんなに気をつけたとしても、相手が納得してくれない
こともあると思っておいたほうがいいかもしれません。苦情を深刻に受け取り、言われるが
ままに神経をすり減らしながら暮らしても、無駄なこともあるようです。

本来、集合住宅では「生活音の受忍義務」がありますから、苦情の原因が生活音の場合は、
夜間に大きな物音を立てないように気をつける、小さな子供がいる家庭では床に防音マット
を敷くなど、常識的な配慮をすれば、後はごく普通に暮らしていいはずだと思います。
出来る範囲の改善をしても納得してもらえない場合は、苦情を言われても気にしない図太さ
も必要かもしれません。

ただ、苦情主が<病的>に粘着質な場合は、常人には理解できない、音以外の何かに反応
している可能性もあるので、自分のほうから離れるしかないようです。
また、楽器やドンチャン騒ぎ、無許可の同棲など、通常の生活音以外で苦情を言われた場合
は、速やかに行動を改めたほうがいいように思います。
(今のご時世、騒音トラブルは刑事事件に発展してしまう可能性も含んでいるようですから。)

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家賃滞納と家主の立場 [借地借家]

賃貸借契約において最も深刻な契約違反は、家賃滞納だと思います。
慈善事業ではないので、家主側にとっても、家賃滞納は深刻な問題です。
借主側に支払いのメドがついている場合は待ってあげることも必要かとは思いますが、
メドも立たないのに、そのまま放置していると、事態が悪化するだけだと思います。

でも、いくら契約違反といっても、そう簡単に契約解除という訳にはいかないようです。
借主は借地借家法で守られていますから、家賃滞納があったとしても、強制的に出て
行ってもらうためには、裁判所の判決をもらわなければなりません。

以前、私の両親が賃貸しているアパートでも、(借主側の経済的な理由で、)家賃の
支払いが滞ったことがあります。結局、一年以上滞納が続いた後、滞納分の回収は
出来ぬまま、明け渡してもらうことになりました。(その間、内容証明郵便も出さずに、
放置していたのが良くなかったようです。)

普通、3ヶ月くらい滞納が続くと、法的な手段も視野に入れたアクションを起こすことが
多いようです。最近は、愛車を手放す前に家賃を滞納するような、家賃の支払いよりも
自分の楽しみを優先する輩も増えてきているようです。繰り返し督促しても支払いがな
い場合は、被害が大きくなる前に、小額訴訟など法的な手段を講じることも考えたほう
がいいように思います。

ただ、借主側に生活苦などで支払う意思はあるけれども支払う能力がない場合、6ヶ月
以上滞納が続いても、契約解除が認められないこともあるようです。
訴訟となると費用もかかりますし、不動産会社の話では、そういう場合、滞納分の家賃
の回収は諦めて、家主が移転費用を援助して出て行ってもらうこともあるそうです。

とにかく、家賃の滞納が始まった時は、借主本人だけでなく、連帯保証人にも速やかに
連絡して、毅然と対処するのが肝要だと思います。どうしていいか分からない場合は、
弁護士に相談するのも一案だと思います。(家賃収入を得ている以上は仕事ですから、
自分で対処できない場合の相談費用は、必要経費だと考えたほうがいいかもしれません。)

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騒音問題と強制退去と家主 [借地借家]

賃貸のアパートやマンションで騒音問題が起きた時、家主さんに苦情が行くことが多い
ですが、実際に家主として出来る事は、意外と限られているのが現状のようです。
よく「強制退去させればいいではないか」と言われることがありますが、借家人は借地
借家法で守られていますから、「強制退去」なんてとんでもない、夢のまた夢です。
裁判所の判決がないと出来ません。とりあえず注意して様子を見るくらいが関の山です。

その注意も、生活音となると微妙です。集合住宅では「生活音の受忍義務」があります
から、受忍義務を超えているかどうかが新たな争点となります。そして、生活音が受忍
限度を超えると判断されることは滅多にありません。

私の両親が賃貸している二階建てのアパートでも騒音問題が起こったことがあります。
たまたま、一階に子供のいない夫婦が住んでいて、後から二階に夫婦と子供二人の
四人家族が住み始めました。そして、ある日、一階の夫婦から「二階の子供の足音や
物音がうるさい」とのクレームが出ました。

両親もいろいろ対策を考えてみたものの、子供に「歩くな。遊ぶな。」とも言えませんし、
法に照らし合わせても、生活騒音を理由に出て行ってもらうことは、なかなか出来ません。
かといって、先に住み始めた一階の夫婦に「我慢してください。」とも言えず、困りました。
結局、家主側の費用負担で、一階と二階で部屋をチェンジしてもらうことになりました。

不動産会社の話では、騒音が酷い場合は、家主さんが移転費用を負担して出て行って
もらうこともあるようですが、注意したからといって必ずしも解決する訳でもなく、責任感の
強い家主さんばかりでもないので、たいていは、どちらかが自主的に出て行ってくれるの
を待つ以外に解決方法がないようです。

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変わった人(騒音トラブル) [借地借家]

もうかれこれ五年くらい前の話しになりますが、友人の借りているアパートに遊びに行った折、
不思議な経験をしました。

ダイニング・ルームでお茶を飲みながら話をしていたら、突然、足元から「コツ、コツ」と
音がし始めました。友人は「また、始まった。」と言ってうんざりした様子でしたが、
「どういうこと?」と尋ねると、階下の住人が変わった人で、ちょっとした物音に反応して、
騒音を出していると言って、いろいろ嫌がらせをしてくるとのことでした。

その後、リビングに移動しても、私たちの後を追いかけて来るかのように、足元で「コツ、コツ」
と音がしていました。そのうち、話が盛り上がって、うっかり笑ってしまったら、今度は「ドン!」
と建物が振動するような爆音がしました。

友人の話では一度や二度のことではないようだったので、そのまま一緒に不動産会社に相談
に行きました。不動産会社の話では、近いうちに、様子を見に行ってくれるとのことでした。

後日談ですが、不動産会社が様子を見に行ったら、一階の天井に、棒で突き破った穴が開い
ていたそうです。
そして、「コツコツ」は、二階がうるさいから、天井を突付いて抗議していたらしいです。
階下の住人について、不動産会社の担当者は、「話を聞いていても、時々何を言っているのか
さっぱり分からなくなることがあるのよねぇ。。。」と言っていたそうです。

その後、友人は無事そのアパートから引っ越して、悪夢から開放されました。

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更新拒絶と正当事由と法定更新 [借地借家]

家主からの更新拒絶は6ヶ月前に通知しなければなりませんが、正当事由なくしては賃貸
借契約の解約は出来ません。そして、正当事由の有無を決めるのは裁判所です。大抵は
裁判まではせず、家主が立ち退き料を支払って明け渡してもらうことが多いようです。

もう何年か前の話になりますが、知人が突然賃借している部屋の更新を拒否されました。
理由は「家主の自己使用」です。
知人は移転費用を補償してもらえるなら出て行ってもいいと思っていたようですが、家主が
気難しくてなかなか立ち退き料の話し合いが進みませんでした。

借りている側に居座るつもりもないのに立ち退きの話し合いがスムーズに行かないのは、
家主側が借地借家法を十分に理解していなくて、自分の都合でいつでも出て行ってもらえ
ると勘違いしている場合が多いようです。
家主に「裁判する」と言われたので、知人が「どうぞ裁判してください」と答えたら、翌日、
家主側が折れてきて解決しました。間に入った不動産会社に、立ち退き料を支払うよう説
得されたようです。

「家主の自己使用の必要」が正当事由として認められるためには、立ち退き料を支払うの
が一般的なようです。裁判になっても、よほど強い正当事由でもない限り、立ち退き料なし
で退去してもらうことは出来ませんから、相当変わった家主でもない限り、最初は強気でも、
自分の立場を理解すればたいていは折れてくると思います。
ただ、建物が競売にかけられた場合は、新しい所有者に対抗出来ないケースもあるので、
注意する必要があるようです。

なお、もし家主が更新しないと主張した場合でも、法定更新といって、従前と同じ契約内容
で自動的に賃貸借契約は更新されますから、借主はそのまま住み続けることができます。
でも、更新拒絶された場合は、一度弁護士に相談することをお勧めします。
法律相談だけなら5千円くらいでできますし、市役所や区役所でも無料の法律相談を行って
いるようです。

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賃貸マンションの騒音問題 [借地借家]

賃貸マンションで騒音問題が発生した場合、最近は管理会社や大家さんに相談するのが
一般的になってきているようですが、一昔前のことになりますが、私が学生だった頃は、
自分達で直接相手に苦情を言うことが多かったように思います。

単身者向けのマンションを賃借していた時、たまたま隣に住んでいたカップル(二人で住む
のは契約違反だったと思います)がちょっと変わった趣味の持ち主だったようで、夜中に
洗濯機や掃除機の音が聞こえるだけでなく、奇声や笑い声や泣き声が交互に聞こえて来たり
していました。

私だけでなく他の住人達も迷惑していたので、隣がうるさい時に、遠慮せずに、皆でしつこく
ピンポンして苦情を言いに行っていたところ(隣は玄関まで出て来ないこともありましたが・・・)、
孤立させたのが功を奏したのか、ある日突然引っ越して行きました。

ただ、近年は相手がどういう人か分からないままに直接関わると危ない目に遭うこともあるよう
なので、やはり管理会社や大家さんに相談するほうが無難なのかもしれませんね。

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明け渡し請求の裁判 [借地借家]

先日、生まれて初めて裁判を傍聴する機会がありました。
友人が賃借している建物について、家主が『自己使用の必要による明け渡し請求』の訴訟
を起こしたので、滅多にあるチャンスではないと思い傍聴させてもらいました。

普通は立ち退き料をもらって明け渡しますが、運悪く厄介な家主さんだったようで、友人は、
まず『更新の条件に建物の補修費用の支払い』を請求され、断ると『騒音を出しているから
自費で退去』するよう言われ、最後に『自己使用するから退去』するよう言われました。
家主側が立ち退き料を支払いたくなくて、嫌がらせで追い出そうとしたのでしょう。
その頃には家主さんとの信頼関係はなくなっていましたから、友人は最終的に裁判で決着
を付けることに決めていたようです。

裁判官から和解勧告が出て、最終的に和解で決着しました。
立ち退き料の相場は家賃の6か月分位だと言われることがありますが、裁判所で話し合う
ほうが立ち退き料は高くなるように感じました。(たまたま友人のケースがそうだっただけか
もしれませんが、軽く家賃の一年分は超えていました。)
また、和解であっても判決と同じ重みがあるので、退去したのに立ち退き料を支払ってもら
えなかった、などということも避けられます。

友人は忙しい仕事を持っていたため弁護士に依頼しましたが、弁護士からは、「立ち退き料
をもらって出て行ってもいいのなら、弁護士は必要ないですよ。裁判官にその旨伝えてお任
せすれば、悪いようにはならないですよ。」とも言われたそうです。
ただ、明け渡し請求の理由がどうであれ、裁判官は立ち退き料の話し合いで和解させようと
する傾向が強いようなので、出て行きたくない場合は弁護士に依頼したほうが良いようです。

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